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盯紧!4大开发商!3大区域!2019南通最硬核买房指南来了 2019-11-15 16:02:24 | 来源:南通楼市情报 作者:南通楼市情报


2019年第4季度

是南通最近两年以来绝佳的入场时机

但,是不是未来三年最佳入场时机

我不知道。




我的观点就是:先把握住现在,以后的事以后说。




2019年下半年以来,南通新房市场已经有很多楼盘的价格已经开始出现松动。


并且随着年关将至,业内人士预测,各大楼盘的议价空间将会越来越大,降价楼盘也会越来越多。




不过,降价楼盘并非不能买,要看怎么买!降价8%以下的都不要看,只盯降价10%以上的,最好是20%左右的。


因为,会有很多开发商顶不住,要抛掉利润,争取现金流。




一切的一切,是基于两个宏观大趋势:去杠杆(降低负债率)和房住不炒。




今天我们主要说说2019年南通新房还有哪些机会。


机会在哪些开发商?机会在哪些区域?机会在哪些楼盘?





盯哪些开发商?



说一千道一万,我们先讲清楚一个道理:开发商其实都是拿别人的钱来做开发的 。


稍微关注一点地产新闻的人都知道,今年央行出台的政策是铁了心要稳定楼市的。那么开发商之前的借款、融资,拿什么来还?


据人民法院公布,截至到10月31日,2019年宣告破产的房地产相关企业已经超过400家。

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而引发400+家中小房企破产的原因是,没能找到“救命钱”。债务压顶,开发商想要活下去只能快速卖房,降价卖房。


所以最近,我们也见证了南通楼市的大起小落落落落。


其实说到底,没有一家开发商愿意降价。降价意味着已经没有其他选择了,而且一旦降价,这个楼盘就不得不面对老客户维权,竞品压力等。


开发商拿块地也不容易,都想赚钱,不到万不得已,谁也不想降价。


所以,不要期待小开发商降价,就算降了价,他的房子你敢碰嘛。你动动你的小脑袋瓜想一想,他能给你亏本建房子?


相反,那些盘子铺的大开发商,基于大盘考虑,没有办法去计较一盘得失,只能牺牲个别市场,牺牲个盘。


所以,盯住大开发商的降价。


因为他们还有很多的项目,必须注重品牌,不会傻到砸了自己的招牌。


他们的盘子大,倒闭或烂尾的代价就更大,以下名单中的开发商,大概率安全。


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另外,越是负债率高的房企,越是急需降杠杆,急需还债,他们最有意愿降价,比如,融创、碧桂园。


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再来看融资成本,融创、金科、阳光城、恒大的融资成本都很高。如果融资成本这个词你看不懂,那你只要知道,刚说的这四个房企,很缺钱。


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所以,给它们加关注。


融创、碧桂园、恒大、旭辉、新城、富力。


这里为什么给融创标注不同的颜色?因为在南通这个房企真的很硬气,死活不降价,没事,我等。


为了验证以上,看看今年20家房企的累计销售就知道了,碧桂园凭借促销挣得钵满瓢盈,恒大紧跟其后。


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图源 明源地产研究院





盯哪些区域?



只是选好开发商,盯紧这些开发商就够了吗?


当然不行。


开发商的降价,也不是全部都可以关注的,因为,有些区域的降价只是挤泡沫,回归理性而已。


这个时候我们需要特别关注一个区域叫:次新区。


什么是次新区?这个词太高级了,放在南通可以换一个更接地气的说法,也就是城市副中心。


也太高级了,举个例子,开发区。


盯紧大开发商、高周转开发商在南通副中心的降价。


因为,南通主城区房子有限,价格高且难有降价;郊区盘降价再多也是“坑”;只有城市副中心的降价,才是最值得关注的。


判断标准就是:交通、配套、学校等在5年内发展可见。


综合以上,建议重点关注:开发区、通州区、中创区。







准备出击


别管以后将如何变化,至少2019年第4季度,是南通这两年以来绝佳的入场时机。


至于能不能触底反弹,有前两年所有的购房者给你垫后,你怕啥?


盯紧融创、恒大、富力、碧桂园。没有最难,只有更难。


盯紧中创区、开发区、通州区


把握一个原则:羊毛出在羊身上,一分钱也不许多花!





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