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最近一二年,房价走势如何?会上涨吗? 2019-11-19 14:53:39 | 来源:南通新盘网 作者:南通新盘网


11月15日,国家统计局发布了10月份的70城房价。


在此次的数据中,有一个并不常见且值得我们注意的点,那就是一二三线城市房价环比涨幅全部出现回落。


而且是新房和二手房的价格环比涨幅均有所回落。


这在以前是很难出现的景象,也表明市场降温的大背景下全国房价短期内整体上行的可能性也越来越弱。


上午,我们盘点了二手房房价上涨和下跌城市数量,发现房价下跌城市比上涨城市多的多!那么,远的不说,最近一两年,房价走势如何?房价会上涨吗?


▶ 支付能力被掏空

房子对于中国人的意义可能比世界上其他国家都要大,安居乐业、买房结婚、居有定所等等无不跟房子相关。


因此房地产也一直是我国家庭资产配置的首选,占比高达 71.5%,远高于美国的 15.5%。


可以说在这个数据之下,居民的财富大部分都被固定在了房产上。

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早在2008年金融危机之前,楼市杠杆并不大,大部分人都喜欢全款买房。


2009年之后,开始鼓励贷款买房,然与此同时,房价也开始了一轮上升期,储蓄率也是从那时候开始快速下降的,与之对应的是不断攀升的居民杠杆率,当然从那之后居民杠杆率就居高不下。


但是,这种提前透支其实是有一个度的。


这一波疯狂加杠杆带来的房地产牛市到了2015年也偃旗息鼓。


可随之而来的新一轮的去库存、信贷刺激,还有棚改特别是货币化极大的鼓励了民众购房,实际上也是将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金基本上全部投入到房地产市场。


简单说来,就是居民储蓄被不断转移到了楼市。


与此相关的一个明显变化是,居民净储蓄开始出现持续下降的态势。


首先来看储蓄率的下滑趋势:2018年我国国民储蓄率为44.91%,与2008年的历史高点(51.84%)相比,出现明显下滑。


这种下滑趋势还将持续下去。IMF预测,2023年中国国民储蓄率将降至41.61%,较历史峰值下滑10个百分点(参见下图)。


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在上一轮上浮之后,面对高额的首付和月供,民众支付能力越来越有限,房价掏空六个钱包已是常态。


付完首付还有月供,在巨大的房贷压力下,短期消费贷款也在高速增长,越来越多的人不断在花未来的钱。



未来钱就那么好用?


根据央行发布《中国金融稳定报告(2018)》的相关数据显示:


近年来,我国住户部门债务水平呈不断上升趋势,个人住房贷款保持较快增长。


2008—2017年间,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%!


但未来的钱就那么好用?


新增的储蓄资源,大部分都沉淀在了房产中,不仅造成了低效率的资金使用,还新增了与之相比多出数倍的杠杆。


但这些杠杆最终还是要由整体经济状况买单。


如果杠杆达到偿债极限,债务杠杆没法继续往上加了,将给银行带来非常大的风险,除此之外,之前的房地产金融化,还堆积了很大的金融风险。


历史也曾证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价;凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。


所以,这两年,特别是今年正处在加大力度给房地产去杠杆,来降低楼市风险,但不得不说,实在是任重而道远。


由于上一轮房价上浮,虽然信贷人数减少,但整体来看,每一单房贷的额度却提升了,这就导致整体杠杆居高不下。

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这在短时间内都很难解决。


金融风险解决不了,楼市就难以放松,这也是之前为何小笙说楼市横盘时间不会短的原因之一。




涨不动了


好在去杠杆的第一步-----稳房价,算是达到了,目前涨价的城市也越来越少。


统计局数据显示:新房方面4月、5月份环比上涨城市数量为67个,9月份缩减到53个,10月份又进一步减少到50个。


二手房方面,只有31个城市房价环比上涨,较9月份环比上涨城市数量减少9个,房价环比下跌的城市数量从9月份的28个进一步扩大到35个。


而目前也不会有刺激性政策出现,这一次的决心是非常大的。


除此之外,就房子总量来看,房子总体已经过剩,大部分地区的空置率不低,加上经济增速永久性回落,人口老龄化逐渐加剧,生育率从二胎发布后也开始逐渐回落,支撑房价上涨的所有因素都在逐渐消失。


一些经济状况欠佳的城市之所以没有快速下降,也只不过是因为限售、限跌等因素支撑,不让产生大的波动而已。


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居民手里钱包都被掏空了,连首付都付不起,未来预期也算不上太好,所以就算加杠杆也买不起,这样的情况下,楼市显然上涨乏力。


当然,说到底,经济才是楼市的硬性支撑。


目前的钱都沉淀在房地产中,也影响了中国的产业升级和经济结构的调整。


所以,只能逐渐使用新的动能,来替代之前的旧动能,驱动经济的升级和发展。


未来的储蓄和信贷资源,也将不再会往楼市倾斜,原有挤占的资源也会被逐渐从房地产中挤出来,流入新的经济领域。


简单来说就是钱不再流入房地产,而且房地产里面的钱也要流出来,流到新的产业,新的产业。


在这个过程中,不仅是市场涨不动了了,政策也不会允许涨。


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