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全国买房投资潜力地图! 2019-11-30 11:16:07 | 来源:买房参谋 作者:买房参谋


最近,华安基金首席经济学家林采宜团队,在全国甄选32个主要城市,考察不同地区、不同城市的富裕指数,根据城镇居民人均可支配收入、消费性支出、存款余额,画出一张“富裕地图”。


人富了,一般会先买房。


杠杆地产寻思着,这张时代的“富裕地图”或许也可以成为一张房地产投资的潜力图。


“富裕地图”显示:


东部地区凭借其高收入与高消费,依然占据绝对的优势地位。


西部地区总体收入水平和消费水平较低,因此,居民的综合富裕程度最低。


东部领先西部,这结论三岁小孩都懂。


但杠杆地产还是在其中发现了一些有意思的细节。


1、东北领先中部,不意外,但后者前景喜人


全国四大地理区域中,居民富裕指数从高到低分别为东部(122)、东北(105)、中部(103)、西部(97)。


在人们的印象中,中部崛起势不可挡,这几年势头尤其凶猛。


怎么会落后于东北?


这张“富裕地图”是不是不符合经济规律?


杠杆地产在这里明确回答各位:


“富裕地图”确实有规律可循,它对应的,其实是中国城镇化率。


根据(2005年以来)公开可查的数据,东北地区城镇化水平曾一度全国领先,但在2009年被东部地区超过。


目前全国城镇化水平从高到低依次为东部、东北、中部、西部。


近日在清华大学举行的“中国新型城镇化理论·政策·实践论坛”上,北京大学首都发展研究院院长李国平预测:


到2050年,东部还是会领先,东北缓慢上升,而中部增速非常快,大概在2026年前后,中部城市化水平会超过东北。


这也意味着,东北优势犹在,中部后劲更大。


不过如果换一个统计口径,单看林采宜团队选取的这32座城市。


中部5座城市(武汉、郑州、长沙、南昌、合肥)城镇化率的平均值77.6%,已经超过了东北3座城市(沈阳、长春、哈尔滨)的平均值68.5%。


看来中部确实凶猛,未来的区域价值,更是无可限量。



2、长沙成为现象,风景这边独好


聚焦到中部地区内部,局面更有趣。


在中部“富裕”得一骑绝尘的,不是稳扎稳打的老牌中心武汉,也不是炙手可热的后起之秀郑州,而是长沙。


长沙居民富裕指数和城镇居民可支配收入为中部最高,仅次于一线城市和苏杭两地。


相比之下,郑州、南昌、合肥的富裕指数却位于全国平均线及以下。


更厉害的是,长沙50.7%的生存型消费比重为全国最低。


同时,其39.7%的发展型消费比重为全国最高。


真是厉害了,我的长沙。


刚才,杠杆地产说了,在中部,武汉有传统优势,郑州则后劲十足。


放在全国范围,杭州、成都、重庆、西安这几座网红二线早已红得发紫。


相比之下,长沙的魅力被大大低估了。


长沙成为现象,其实早有征兆。


我还在念中学的时候,路过长沙,那时就惊讶于长沙发达的文娱场所,长沙人也非常乐于自己掏腰包消费。


那个时候,大多数城市的文娱场所消费主要依靠报销。


数据也能佐证杠杆地产的观点,长沙用于教育文化娱乐的支出比重高达18.4%,为全国最高,远高于第二名苏州的15%。


收入高、消费低,这不是神仙般的地方吗?


某种意义上,长沙才是成都多年以来宣传的样子,只不过长沙宣传能力不那么强而已。


当然,凡事都有两面。


长沙这些富裕指标的走高,主要受益于当地较低的居住成本。


长沙的房价,也一直是同级别城市中较低的。


对刚需购房者,这绝对是好事。


但从投资的角度来说,或许就不那么美好了。


曾经,杠杆地产在一家咖啡馆,听到隔壁桌投资客的吹嘘,讲的大概是自己在大多省会都有投资房产,基本上买哪赚哪。


唯独在长沙马失前蹄。


他反复抱怨,长沙这座城市发展得辣么好,怎么房价就不涨呢?


这位投资客的问题,大概就是长沙需要平衡的问题。


一些城市如果房价直逼HK,丧失了对人才的吸引力,吓跑了很多产业,这肯定不是好事。


但房价落后于当地经济发展,也会影响到投资者的信心。



3、西部城市混战,如何读懂富裕地图


“富裕地图”上东部恒强,这个没有争议。


东北和中部尚有规律可循,只有西部局面最乱,“富裕地图”看似没有参考价值。


在西部地区中,最富裕的是乌鲁木齐。


作为三线城市的乌鲁木齐、呼和浩特的居民可支配收入高于多个二线城市。


首先这两座城市都是自治区首府,自治区享受了一些少数民族政策,且各自地广人稀,比总量可能不占优,拼人均却很有看头。


内蒙古自治区的人均数据,在很多年前就已经领先全国了。


更重要的是,这两个首府所在的自治区都藏有很多能源。


能源企业很容易把经济数据拉高。


乌鲁木齐的世界500强总部数量轻松领先于武汉这样的强二线城市,也是得益于自治区内能源企业给力的产值。


“富裕地图”还显示,全国收入和消费水平最低的城市主要分布在西北地区(西宁、兰州)及西南地区(重庆、贵阳、南宁)。


由此可见,西部依旧任重道远。


值得一提的是重庆,无论是面积还是人口,它更像一个省。


贵为直辖市,却一直拖着众多偏远地区和农村人口。


也就是这个原因,重庆有时候的数据没那么好看,但投资价值依旧看好。


此外,昆明的居民收入及消费水平位于中等偏上水平,超过成都。


重庆等的部分落后,至少说明了目前在西部,没有哪一座城市在方方面面具备压倒性优势,大家都有机会。


比如在西北,西安是当之无愧的网红二线,更是拿到国家中心城市入场券。


但实际上,西安的辐射能力相对有限。


倒不是西安不努力,而是西北实在太大、人口其实也不多。


再比如兰州,由于甘肃太“长”,甘肃西部到兰州的距离和到乌鲁木齐差不多,有些甘肃西部的人选择去乌鲁木齐打工。


这也就能解释,为什么乌鲁木齐在有些“富裕”数据上有优势了。


哪怕西安是西北唯一获得“国中”支持的城市,乌鲁木齐照样有投资价值。



4、高房价不好,低房价也有问题


“富裕地图”上,居民生存型和发展型消费比例显示居民的生活质量。


生存型消费支出占比由低到高的是东北(53.7%)、西部(59.2%)、东部(60.6%)、中部(60.9%)。


出现这种排序最重要的原因是各地的食品支出比例差异不大,生存型消费支出主要取决于居住支出。


从具体城市来看,同为东部发达地区,苏州的生存型消费比例为55.8%,而深圳和上海的生存型消费比例为最高和次高,分别为66.2%和63.9%,均受到高房价的影响。


万事万物讲究的都是平衡。


上面杠杆地产讲过,房价高,有丧失对人才的吸引力,吓跑了很多产业的一面,这肯定不是好事。


但房价落后于当地经济发展,也会影响到投资者的信心。


房价太高肯定不好,房价低也有问题,还是要与当地经济发展水平适配。这样才会既让刚需购房者有安置之地,也让投资客有信心。


比如HK,其高房价一直被诟病很久。


但有一种观点是,HK的高房价是结果,不是原因。


HK的房价,很大一部分是被全世界炒房的人炒高的。


而人家看重的,就是HK的区域投资价值。


在这个角度上,HK的高房价正是HK区域价值的体现。


对于大陆城市,需要做的可能更多。


既要让更多人住得起房,通过合理的房价,吸引产业和人才,保证该区域发展。


又要通过较高的房价,让投资者看到这片区域的价值和该区域未来的信心。


这样的平衡术,考验着城市的智慧和远见。


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