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“北上海”要起飞?现如今,楼市陷入“三大谎言” 2019-12-14 11:33:05 | 来源:南通楼市焦点 作者:南通楼市焦点


日前,火热的南通楼市爆出一个“刷屏”级事件,想必大家也听说了。


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不过重点不是这个,而是有更劲爆的,随后在南通当地各大论坛、微信朋友圈传出这样的消息:

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而且跟去年西安那次爆出的“关系户”购房名单一样,这次也是姓名、手机号码都有,简直是“实锤”了,可想而知,随后各大论坛相关内容被屏蔽了。


具体资料就不放上来了,免得被和谐,如果有人需要,单独微聊小编吧。看下面就知道啥意思了哈~

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其实,我们想说的是,当前在南通想买上一套房子,全款、找关系、茶水费等已经几乎成为标配,而且有些抢手楼盘,用当地一位知情人士说,“200套房子几千个人排队,最后一夜之间很可能都被关系户买走了,不知怎么回事房子就卖完了”。

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所以,如今想在南通买上一套房,并不是口头说说那么简单。


新房方面,市中心崇川区带优质学区的楼盘,苏建学府雅居、金茂府等,售价高达3.8-4万/平米,就这样,之前开盘200套房源、300万全款,全部被“内部消化”。


诺大的崇川区、港闸区加一起,在售住宅新盘不会超过10个,均价由3万向4万迈进。


经济开发区,包括苏通园区,刚需房源早就被上海、苏州等外来客扫光,均价由1字头向2字头迈进。


二手房市场,南通一直排在“冰山指数”最前列,市区二手房年初到现在,一套房套利30-50万是普遍行情,诸如中创区一带,挂出来都是要交“大税”的崭新房源,被炒的热火朝天,更有房东报价一夜上涨15万。


崇川区带优质双学区的“老破小”,60多平米总价也要200多万,跟北上广有的一拼!


时间维度放长一点,两三年前还是普遍的七八千元,现在二手房都是翻了两三倍,像开发区的房子,世茂公元、雅居乐这样的次新小区,年初1万1,现在2万都成交了。


有人说,通州湾深水港、新机场、北沿江高铁、沪通城际,南通一举成为长三角新晋网红,房价不涨都难。也有人说,人才外流、产业落后、工资社会福利处于低水平,除了房价涨起来其他都不涨,南通或许成为“万人坑”。


南通真实的一面到底是怎样的?楼市的价值点到底在哪里?我们来分析一下。





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谎言一:

房子随便买,买了就能赚



或许是在很多房产中介的催化作用下,不少网友在问南通的如皋能不能买、通州湾能不能买,这里先奉劝一句,那里绝对不要碰。


说一下南通楼市格局你就明白。南通真正有价值的地方是在市区,就是港闸区、崇川区、开发区组成的长江边上那一小块地方,其他都是巨大无比的类似乡下地方,晚上开车都看不到多少亮灯的。


从版图上你就能看出,市区是多么的珍贵,南通缺的就不是土地。

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因为限价的原因,造成南通一二手房倒挂,有的新盘甚至要比周边二手房便宜6000元/平米,就好像这次经开区的兰溪荟,审批价是11990元/平米,周边都是18000-20000的价位了,所以导致很多关系户来买房。


南通的房子真的便宜吗?其实,市区的房子并不便宜了,像老的市中心、也是商圈和CBD最为集中的地方崇川区,一些新盘已经卖到38000-40000了,很多都是3字头了。


而港闸区因为有原来的火车站,现在又建了南通西站(地是通州区的,紧挨着港闸区),以后定位相当于上海的虹桥枢纽,发展的很成熟了,这里价位在20000-30000元/平米。


其次,就是经济开发区(苏通园区),因为过了苏通大桥就到了的缘故,所以被上海、苏州等一众外来客关注较多,也是这两年的新兴热门板块,目前普遍均价在16000-20000元/平米,个别因为特殊原因,价位低一些,但是基本上买不到房子。


其他剩下的就是如皋、如东、海安、启东等较为偏远的市县,房价便宜些,8000-14000都有,但是配套、规划等都很欠缺,涨幅十分有限,购买的意义不大。如果考虑到过路和时间成本,过江大桥多往返几次,真的无利可图。


崇川区+港闸区当前真正在售的住宅新盘,不超过10个。


经济开发区当前真正在售的,不超过5个。


所以,可想而知,要想在市区买套新房,是有多难了吧。

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易居研究院的数据显示,南通目前新房库存还购卖近3个月的,可以说库存见底了。最近几个月的供应面积远远低于成交面积,反映到市场上,就是一房难求。


所以在市场上你就会看到,想买房的那批屌丝(投资的+刚需),可能多达几万人,每次开盘都去排队、砸人家售楼处大门、银行排队验资,但每次都买不到房,把市场硬生生托的人气火爆,给政府打气,给有钱人陪跑。


然后,假使,你通过中介或者黄牛,付了5万或者8万的“茶水费”买到了一套房源,真的转手一卖就能挣个几十万吗?


首先,买的大多数是期房,2年后才能交房,然后再等2年,5.3%的增值税才能免去,2年期房拿产证+2年免税期,这一晃就是4年,四年后什么市场什么政策,你说得清吗?(参考苏州现在市区2年社保+5年限售,呵呵哒)


有人说,不买新房,专搞二手房,二手房今年少说一套也涨了30-50万,那我告诉你,也是集中在中创、经开、崇川等少数市区热门板块,其他很多地方,诸如启东、通州等地二手房也几乎不涨,以前是10000多,现在还是10000多。而且现在年末,很多热门区域也是回落的,现在入场,等于站岗。


想一想那些网友跟我说,南通还想继续多搞一套,我就脑门痛,在当前环境下做死多派,已经不合时宜,当心被套牢,路有冻死骨。



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谎言二:

长三角“网红”,经济发展好


苏通园区,名义上做高新产业区,阿里云计算数据中心、腾讯新媒体运营中心、华为云计算中心等签约入驻,但是办公楼大量空置,就业人口稀少,因为是个新兴区域,房价年初还在13000左右,现在普遍逼近20000元/平米,价格的低洼和高成长性,所以成为外来客炒房重灾区。


通州湾,现在说是长三角一体化的江苏新的出海口,但是实地去看,一片靠近海边的大荒地,企业只有少数3、4家,诸如钢铁铸造、硅晶能源材料生产制造,离产业聚集相差十万八千里。


我们走访园区、通州湾很多售楼处,问到产业,包括当地很多销售人员,能说出来具体项目的,少之又少。


有人说,现在不同了,在长三角规划纲要的指引下,以后“上海第三机场”加持、北沿江高铁+第二京沪高铁、长江北岸新出海口,等等“国字号”利好叠加于一身,南通崛起势在必行。


但是,注意到一点,交通便利了,并不是说人才、资金一定会回流,如果一个地方没有好的产业、没有高薪岗位,谈何回流?因为本身南通的人口就是向外流出的,这样等高铁、城铁一通,在周边南京、无锡、苏州、上海等列强环伺下,只会加速外流。


有人说,南通经济其实很强劲,这两年发展越来越好。其实,对此小编也是持怀疑态度的。

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这是2018年江苏13市经济、人口发展指标统计,我们可以看到,南通GDP总量排名全省第四,8400多亿,经济增速8.95%,十分可观。


但是,如果按照730万人口(江苏排名第四)来平均一下,人均GDP仅有11.5万元,全省排名第七。人均指标上,南通还是倒数,甚至不如镇江(第五)和扬州(第六)。


其实,我们稍微对下省内其他城市就知道了。以常州为例,人口471万,2018年GDP是6622亿元,人均达到14.9万,要比南通人均高出30%。而且,如果剔除下属郊县,只统计市区范围,2018年,常州市区经济产值是6000亿,南通市区经济产值是3000亿,常州竟然是南通的两倍。如此一比,南通明显落后了。


常州尚且如此,那无锡、苏州和南通比,更加悬殊了。那其实,无锡也好,苏州也好,常州也好,很多非核心的城区,现在房价在“1字头”乃至“2字头”的,还是有很多的,为什么选你南通呢?



3



谎言三:

打造“北上海”,一小时同城圈


日前,长三角一体化规划纲要发布,多种利好涉及南通,甚至一度有南通成为人生赢家,光环盖过苏州的说法。


南通新机场不仅要修,还要成为上海第三机场,明确定位是“上海国际航空枢纽重要组成部分”。


此外,还要建设轨道上的长三角,打通沿海、沿江、省级通道,其中,北沿江高铁、沪通铁路二期、通苏嘉甬铁路、苏通二桥、崇海过江通道等一大批联通工程,这些都跟南通息息相关。

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消息一出,鼓舞人心,但是仔细一想,这些规划,包括南通当地政府都提了很多年了,现在只不过重新拿出来说一下,上升到国家层面而已,能否落地、何时落地,真心不好说。


首先,工程量巨大,涉及财政负担、现实施工难度问题。想一想南京发展江北这么多年却成效甚微,就知道,跨过长江天险,动辄耗资几百乃至上千亿,代价巨大,并非易事。


其次,时间周期上恐怕等不起。修一条高速铁路/城际轻轨,从概念规划到方案完善再到审批,2-3年时间,从正式动工到竣工通车,又是4、5年,加一起快了五六年,慢了八九年,往往等不起。


再次,受上海辐射有先有后。因为这些高铁也好、城铁也好,沿途也会设站,那些在上海边上的经济强市比如常熟、太仓等,可能要先于南通享受上海辐射利好,另外,上文也提到,高铁虹吸效应很可能起到相反作用,加速南通本地人口、资源要素的外流。


说到这,不得不重提一下南通还有一个隐秘的市场,而且大多数都是本地人不碰,外来者却纷纷入坑。


南通一直号称“上海北门户”,再加上“一小时都市圈”就要实现,很多开发商会在南通偏远地方拿地,建造一些文旅超级大盘,吸引上海、苏州等周边买家入场。


比如启东市,恒大、融创、长泰等房企扎堆圈地或者收购项目,有的甚至把崇明岛上属于启东的地块“包场”,他们打着大上海后花园、旅游度假的概念,大巴整车整车拉人过来,据说上海客高达70%。


殊不知,夏天大暴雨,排水系统缺失,小区水漫金山、没过膝盖,变成真正的“水上威尼斯”。冬天则刮大风,老人住在海边风湿病更容易犯。而海呢,因为启东处于长江入海口,携带大量泥沙而下,海水质量想想便知,所以,无论是气候还是环境,这里根本不适合度假。


典型的收割一些刚需小白和养老人群。


你要是有个七八十万,可以海南、东南亚,乃至全世界最好的度假酒店轮番去住了,何必把他交给黑心开发商呢。


再说下南通新机场。机场选址无论是海门的四甲还是二甲,反正都是东部广大乡下地方,土地并不值钱,离南通主城区并不近。


就好像真正有价值的地方是靠近主城区的南通西站,这里以后汇聚沪通高铁、南通地铁、城际轻轨、公交等,类似于上海的虹桥枢纽站。


所以,南通新机场,就相当于浦东机场,又偏又远,对于南通来说,很难沾光,没有10年20年别提有大发展。这就好像盐城也有很多上海的飞地,但是这些年下来,盐城发展很一般。


说白了,在全国一盘棋、长三角分工化的当下,人家要的是地、你让步的是原始资源,真正给你带来的附加值少之又少,机场、高铁、轨道这些都是标配了,并不稀奇了。


所以,现在所说的,上海“北门户”、一小时同城圈,落地起来需要5-8年时间,发展起来再需要5-8年时间,房住不炒、政府控盘的背景下,那些房价上涨幅度,放在这样一个长周期下,显得微不足道了。


而且,主要是,今年年初至今,南通市区+经开区的房价已经普涨20-30%,补涨基本完成,行情进入尾声,现在入场,只能是高位站岗,为国接盘。


其实,我们在写这篇文章的时候,内心是矛盾的,一方面是国家级诸多利好的叠加,一方面是本身发展的沉疴,南通楼市的理想和现实,中间很可能隔了一条巨大鸿沟,类似于长江。


追踪调研南通的这一年,眼见着经开区刚需房源的枯竭、崇川区豪宅项目上了4万、城区二手房普涨20-30%,对于南通来说,2019年是个楼市的大年。


从人群来看,外来客主要集中在经济开发区及苏通园区,这片区域的供应量也捉襟见肘,只占了很少的比例。而传统的市区更多吸引如皋、如东、海安等远郊市县的年青刚需人群。所以,很大程度上,南通楼市还是个内需市场。


只是短期内,各种消息释放、投机心态浓厚,楼市畸形发展,留给外界一个看不清的南通市场。


其实,最根本的还是看一个城市对人口、产业、政策的吸附和吸引能力,南通大可不用这么急功近利先把房价炒高,而是学一学长沙、重庆,先提高自身竞争力,修炼内功,有了这么多外部利好的加持,到时想不起飞都难。


如果放到全国来看,南通的发展不算太差,房价水平也不算太高,但是跟江苏省内、特别是沿沪区域城市来比,如昆山、太仓、花桥等,同样的价格,算不上有任何优势。


唯一不同的是,南通目前还是个“三不限”的城市,首套3成,二套4成(部分可操作成3成),政策上的优势掩盖了一切,把本地人以及周边城市人群搅动了起来。



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