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44城上涨!21城下跌!一场房价风暴悄然来袭! 2019-12-23 10:17:59 | 来源:地产情报站 作者:地产情报站


01


最近,各地楼市“松绑”政策一浪接一浪。


12月5日,武汉取消年度落户数量限制;


12月9日,海南执行公积金贷款新政;


12月10日,张家港取消限售;


12月11日,郑州放宽落户条件;


12月13日,广州南沙扔出重磅炸弹,本科购房不受户籍、社保和个税缴存限制;


……


据统计,2019年至今,全国已有超过150城发布各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。限购、限售、限价均出现放松,甚至取消。


而这其中,房价的波动无疑是最大的诱导因素。


最近,11月全国70城房价指数正式出炉。


这次有什么新变化?和各地楼市“松绑”政策有关系吗?


02


全国70城房价指数,是目前唯一一个官方端口的数据。


关于这份数据的解读,要有一个理解基础。


在各城市限价如此严苛的今天,数据已经脱离了实际情况,特别是新房。


那么,70城数据该怎么看?重点看趋势,看排名。


image.png

数据来源:国家统计局


70城新房方面,有44城上涨,21城下跌。房价上涨的城市继续减少,从10月的50个减少到44个。临近年底,开发商在积极回笼资金,纷纷降价促销,房价涨幅在收缓。


具体看几个新房涨幅较大的城市——


银川,+1.9%

唐山,+1.9%

北京,+1.7%

锦州,+1.6%

呼和浩特,+1.5%

西宁,+1.3%

兰州,+1.1%

长春,+1.0%

秦皇岛,+1.0%


再来看几个新房跌幅较大的城市——


乌鲁木齐,-0.9%

济南,-0.7%

南昌,-0.6%

遵义,-0.5%

湛江,-0.5%

安庆,-0.5%

贵州,-0.5%

广州,-0.5%

郑州,-0.5%


通过月度环比指数的正负,看市场的冷热。


新房涨幅较大的几个城市,市场至少不冰冷;


新房跌幅较大的几个城市,市场至少不火爆。


03


来看看更为关键的二手房市场。


70城二手房方面,从房价下调的城市数量来看,情况稍有好转,从上个月的35个减少到33个,但整体还是有接近一半的城市二手房在下调。


image.png

注:数据仅供参考


四大一线城市一直以来都是风向标。


四大一线中,北京二手房连续5个月环比下跌,广州的新房和二手房均环比下跌,严峻程度甚至比北京还盛。


而,深圳以环比上涨1.4%领涨一线。


深圳在大湾区持续释放利好的背景下,新房二手房均上涨。尤其是豪宅税调整后,深圳二手房量价齐升,11月深圳二手住宅共成交8013套,创下近三年成交量历史新高。


四大一线或许有着因城施策的差异,但本质上都差不多,它们的实力毋庸置疑,都能抗住周期的变化。短周期来来回回折腾价格,对于一线城市,拉长时间来看,参考意义不大,只要能避开具体的坑。


如果说一线在波动中看本质是简单的,那么重点二线则是最复杂的。


简单总结就是,总体趋冷,相对分化。


在二手房环比下降的城市中,不乏天津、武汉、成都、青岛、长沙、合肥、郑州、西安等热点二线城市。只有南京、宁波、重庆、哈尔滨、沈阳等实现涨幅。


其中,南京、宁波这样的城市,二手房有涨幅并不奇怪,因为毕竟经济要领先全国很多。


重庆有涨幅也相对正常,毕竟是中国西南很重要的城市。


最有意思的是东北两个城市,哈尔滨和沈阳。


数据上看,在2019年四季度末这样一个时间点,为什么主要涨幅的城市东北占了两个,在如今这样的楼市行情下,一直逆势上涨,甚至分别以1.5%和1.3%的涨幅排名前列。在东北经济不振已经多年,人口一直流出的情况下,让人不解。


其实,这并不奇怪,只要市场还有过剩的流动性,像哈尔滨、沈阳这样之前房价水平较低,但区位、资源底子还不错的二线城市,终究会被抬升。


对于哈尔滨和沈阳而言,长期支撑房价的,在未来将是东北经济能否触底反弹,是否能够真正留住外流人口。


这些重点二线城市环比涨跌各有差异,但即便整体市场下行,它们内部板块开始出现强烈分化。


以郑州为例,近日郑州管南某盘网传降价,售楼部里挤得人山人海,售楼部外堵得水泄不通。由于限流,只能排着长龙轮番进场。寒风中,久违的抢房大战又重出江湖。


image.png


虽然缘由是降价,但背后是郑州四环内的管南片区。


同样发生在郑州,同样来自于最近。


另一边的郑州四环外远郊,曾经均价8000的平原新区,居然出现了4000多的高层,5000多的洋房,直接跌破楼面价,亏本甩卖,却依旧无人问津。


可以看到,部分二线城市虽然从数据上看,经历下行。但实际上,更多的是盘整。好的区域依旧供不应求,差的区域则加速下行。城市板块之间,也可谓纠结。


04


而对于三四线城市,从70城数据来看,环比依然以涨幅为主。


仔细研究历次70城数据,连续几个月,房价环比涨幅最惊人的都是三四线城市,比如5月的丹东、6月的洛阳、7月的平顶山、8月9月的南宁、10月的西宁,加上这次11月的唐山和银川。


为什么?


由于板块轮动原理,在二线城市迎来房价拐点后,三四线城市由于依旧宽松的购房政策,市场信息滞后的原因,还会处于“末日狂欢”期。


例如数据里那些涨幅排在前10的三四线城市,其中有一部分的成交量和房价还在上涨,现在还去买房的人极有可能成为高位接盘侠。


等到二线城市下行进入中后期,失去棚改货币化的大部分三四线城市必将迎来遥遥无期的阴跌之势。


其实,价格并不是判定三四线城市的标准,是否有足够的流动性,才是三四线的命门。


也就是说,当你头脑发热涌进三四线买房时,价格不是你做决定的唯一理由,三四线城市未来足量的接盘人口,才是变现的前提。


05


站在2019年底往回看,每一次的房价波动,背后都蕴藏着很多有意思的现象。


年初楼市大范围回暖,苏州领涨全国,然后迅速被按下。


至此之后,全国楼市走上了冷热不均的态势。


截至目前,今年全国房地产调控次数已达575次,远超2018年全年的450次,平均每天会有1.6条调控政策落地。


楼市的红利周期、投资周期逐渐被拉长,如果说之前的楼市机会是在风口上抢入,那么现在的楼市机会就是在退潮期捡宝。


换句话说,当下的楼市越混沌,对买房人的考验就越艰难。


这时候,肯定会有人问,机会在哪儿?


临近年关,各个城市、区域,点状降价促销会非常多。某些资金压力大的开发商,会全面铺开降价甩货,而且价差足够大。选准高价值区域,拉长持有周期。


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