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最冷时刻已过!2020,楼市的走势定了 2019-12-27 10:41:01 | 来源:国民经略 作者:国民经略

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经济第一,稳字当头。

 

众所周知,2020年,楼市的整体基调是“稳”。

 

然而,如何稳楼市?靠什么稳楼市?能不能稳住楼市?稳涨还是稳跌?稳不住了又该怎么办?

 

有关部门给出了答案。

 

近日,全国住房和城乡建设工作会议召开。住建部表示:

 

着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

 

与往年相比,今年有五大信号值得关注:

 

其一,有关部门连提了20次“稳”,创下了历年之最。

 

稳地价稳房价稳预期,这种“三稳”提法在去年就已有之,早以为社会所熟知。但在今年,有关部门更进一步提出“坚持稳字当头”,态度无疑更为清晰。

 

稳字当头,首先就要排除大跌的可能性,其次则要排除大涨的可能性。大涨大跌,大起大落,自然都不算稳。

 

真正的稳,是横盘,是与GDP增速保持一致的微涨,是全国市场有涨有跌但整体平稳的格局。

 

其二,首提“长期坚持房住不炒”,同时再提“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。

 

抛开后一句不谈,与往年只是单纯提及“坚持房住不炒”相比,这一次多了“长期坚持“的前缀。

 

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这背后传递的信号可谓不言而喻:显然,房住不炒,不只是短期的政策宣示,而会作为长期的政策指导原则。


中国楼市是典型的政策市。短期,楼市调控有松有紧十分正常,紧缩之后的松绑也在意料之中。


但在长期,楼市政策的基调再不会轻易发生变化。政治格局有多稳定,这一原则就有多坚挺。

 

其三,楼市调控最紧时刻已经过去,维持现有局面是各方共识。

 

在前几天的住建部座谈会上,有关人士指出:


当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。

 

这句话传递的信号可谓再清晰不过。房地产平稳的成绩来之不易,保持稳定就是对宏观经济的重要贡献,立场可谓十分鲜明。

 

这种背景,可以用这两句话来概括:楼市调控最紧时刻已经过去,楼市松绑的刺激模式并未开启。

 

这也就是包括广州成都佛山纷纷大开学历购房之门的政策支撑,同时也是深圳果断叫停二手房“抱团涨价”的原因所在。


这背后的逻辑仍旧是“因城施策”:房价出现调整的城市,想要稳楼市,可以。市场已经出现过热苗头的城市,想要进一步刺激,显然还不行。

 

其四,棚改终于再次现身,2020年的空间还有多大?


有关部门表示:严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造。

 

据住建部通报数据,截至11月底,全国棚改已开工315万套,超额完成289万套的目标任务。

 

这一数字,与2018年626万套的实际开工量相比,实际上还是相当于“腰斩”。至于作为三四线楼市最大支撑的棚改货币化,则基本未见提及,各地的货币补贴也基本回到了冰点。

 

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那么,2020年还剩下几多棚改存量?

 

根据三年棚改攻坚计划,2018年到2020年改造各类棚户区1500万套,其中2018年已改造626万套,2019年超过315万套,2020年剩下还有500多万套。

 

这500多万套棚户区,将会是这一轮棚改的收官之作。

 

不过,在失去央行PSL等基础货币的支撑、失去棚改货币化的支持之下,依靠发债、依靠住房实物安置的棚改,还剩多大能量,令人疑惑。

 

其五,相比于棚改,“旧改”被反复提及。谁将获得利好?


住建部表示,将旧改纳入纳入保障性安居工程。可见,旧改将会是2020年的重头戏。

 

旧改,又名城镇老旧小区改造。与棚改不同,棚改是棚户区改造,走的是大拆大建的思路,三四线城市占主流。而旧改则是小修小补,主要以加装电梯、加建停车场、改造水电气路光纤,一二线城市为多。

 

将旧改纳入保障性安居工程,再次显示了旧改的民生底色。


旧改对标的是房龄超过20年的城镇老旧小区,一般建于2000年左右,公共设施落后。在北上广深及众多二线城市的老城区,存在大量这样的小区,自然都在旧改之列。


无论是简单的翻新外立面,还是改造水电管网,抑或加装电梯、加建停车场,这对于土地开发早已停滞、城市拆迁停步不前的老城区来说,显然是难得的利好。

 

城市向来喜欢在新城大举开发,在一张白纸上描绘蓝图,既不存在阻碍又能迅速产生政绩。而对老城区,拆迁困难重重,改造困难重重,难以创造新投资和GDP,自然不愿主动推动。

 

过去几年,许多一二线城市都遭遇了“老城衰败”的共同问题。这一次旧改,恰恰为老旧小区提供了升级的机遇。

 

这是民生利好,也是投资利好。


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