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楼市挥动“蝴蝶翅膀”!2个现象历史首次出现,房价或掀风暴 2019-12-30 11:03:12 | 来源:和讯名家 作者:和讯名家


亚马孙流域一只蝴蝶扇动翅膀,会掀起密西西比河流域的一场风暴。

  

众所周知,这是“蝴蝶效应”的经典论述,也常常用来表达:由微小变化带来的巨大连锁反应。

  

比如,头天晚上熬夜看球赛,第二天早上出门晚了5分钟,赶上早高峰,公交地铁打车都爆满,上班迟到半小时,被领导怒怼,心中不服大吵一架,直接辞职,连续几个月没收入。

  

比如,1998年房改时,一句简单的“促进住宅业成为新的经济增长点”,如今房地产成长为年销售额近16万亿的市场。


  

比如,上世纪90年代杨国强做包工头,王石卖玉米,孙宏斌刚毕业,潘石屹当砖厂厂长,他们也想不到,偶然的几次的折腾,成了如今的房地产大佬。

  

钱钟书曾说过:天下就没有偶然,那不过是化了妆、带了面具的必然。

  

2019年,楼市就已经开始挥动“蝴蝶翅膀”。

  

第一,建筑工程搞的风风火火,安装工程却异常低迷。房地产投资里,土地购置费用、建安费用是两个重要部分。说白了,房企花钱有两个大头,一是拿地,二是盖房子。

  

盖房子这一块,建筑工程的投资至少占9成,也就是我们平时说的施工,安装工程其实没多少,也就是室内水电、智能通讯、发电机、小区管网、电梯这些配套,竣工的时候才有。

  

往年建筑工程和安装工程几乎是同步的,即房子盖的快,竣工安装的也快。但是,今年却出现了历史上首次大幅分化:拼命盖房子主体,竣工安装极少。


  图示来自民生证券研究院

  

截至2019年11月,建筑工程累计同比增速达到11.1%。同期,安装工程走势一路向下,累计同比增速达到了-24.5%!

  

第二,调控这么严的环境下,期房销售远超现房,非常罕见。

  

这些年卖出去的房子,九成都是期房,现房甚至都不到一成,期房占比高,是不争的事实。

  

搁在以往,期房和现房销售增速基本是同步的。

  

从2007年到现在,每次调控收紧,期房和现房都不好卖,每次信贷放松,投机客高杠杆扫楼,期房和现房也都卖的很好。


图示来自民生证券研究院

  

但是,今年的问题是:截至2019年11月,累计同比增速为5.9%,同期,现房销售持续负增长,累计同比增速达到了-21.5%!

  

要知道,建安工程的背离,期房现房的分化,这两个现象,都是房地产历史上首次出现的。

  

为啥开发商急着盖房子?为啥房企都把宝押到了期房上?

  

说到底,还是跟抢工期,抢销售的原因。

  

一方面,2016-2017年,开发商拿了太多高价地,房价飞涨的时候,总是想着捂地、捂盘,等到今年银行贷款、信托在内的各项融资渠道收紧,手里没钱了才想着卖房。

  

因此,不是开发商不想卖现房,而是他们的手里净是期房,根本就没多少现房。另一方面,《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房想达到预售条件,必须在施工进度达到25%之后,才能取得预售许可证明。


  

更何况,前几年拿的地,就算按3年的施工时间,2019-2020也早该交工了,再不抓紧抢工期,连期房都没法卖,更别提交房的事了。

  

因此,不是开发商不想做安装工程,而是大部分房子的主体都还没完工呢。表面上看,这是房企贪心、高杠杆造成的。

  

但是,把房地产行业的问题,归结为某个行业、某个群体的道德层面,这并不客观。

  

深层次的原因,既有城镇化加速,人口进城带来的需求膨胀,也有2015年信贷、限购、棚改全线放开,导致房价大起大落。

  

无论如何,建安工程和期现房的背离,好比是房地产已经开始挥动的一双“翅膀”。这使得2020年的楼市,多了一分“风雨欲来”的意味,不少城市的房价,也可能会掀起一场“风暴”。

  

民生宏观分析师解运亮认为,明年的楼市“有点悬”:2020年1季度,房地产投资面临快速下滑压力。预计1月-3月份,房地产投资将下滑至8%左右,到年底将下滑至5%左右。


2019年房地产投资增速,数据来源:统计局

  

要知道,今年因为开发商抢着施工,全年房地产投资都维持在10%以上,假如2020年回落到5%-8%,就意味着流向房地产的真金白银,会减少近一半!

  

这绝不是一组枯燥的数字,而是影响数10个行业需求、千万人就业岗位、几百个城市房价的现实。

  

举个例子,你所在的城市有30个项目,15个在赶工期,另外15个今年新开工,明年投入市场。

  

随着施工加快,开发商手里的库存会越来越多,棚改没了,房企融资和个人购房的信贷收的很紧。

  

这个时候,供需的天平开始倾斜,买方市场不可避免的会来临。

  

蝴蝶挥动翅膀后,降价,似乎成了绝大部分城市的必经之路。

  

明白了这一点,我们也就能释然,为什么最近越来越多的城市在“定向放松”了。

  

不管是南京、成都、广州这样的热点城市,还是张家港、南通、温州这样的三四线城市,他们既步调一致,又生怕房价再起波澜。

  

这是一场“各个城市”与“房地产规律”之间的百米赛跑。

  

理论上来说,这场比赛只有两种结果:1,要么降价,是城市的不可承受之重。2,要么完全放开调控,重演2015-2017年。

  

问题是,房住不炒依然定调,完全放开调控的概率几乎为零,购房资格可以宽松,信贷资源却不可能再往楼市倾斜。

  

我觉得,最大的可能,是在税费、人才购房、取消限售等方面出现“边际宽松”,让第1种结果来的不是那么猛烈,仅此而已。


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