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2019年,楼市的“冰与火之歌” 2019-12-31 09:31:37 | 来源:羊城晚报 作者:羊城晚报

一手住宅:2019年卖出约8万套

  

关键词:勉强平稳

  

虽然,2019年的楼市被业内视为“史上最难”。不过,在多方的共同努力下,2019年广州一手住宅的成交量也不算太差,起码近8万套;在区域成交上,中心区依然是荔湾区的天下,外围区域则仍是增城和南沙位列前两名。


2019年就要过去了。相对于整体趋淡的一、二手买卖行情,今年房地产的宏观市场表现趋于多元,各种矛盾体融为一体,堪称“冰与火之歌”。

  

比如土地拍卖市场,今年的收成相当不错,成交面积创下新高,然而却不能说土拍市场火爆,因为今年的流拍量也是历年最多的。

  

又比如旧改,今年堪称“旧改元年”,真是一派如火如荼的景象,不过,整体来说,旧改的推进速度仍然缓慢,目前所表现出的只是各大开发商对旧改这一大蛋糕的争夺。

  

再比如楼市政策,今年其实是一个不折不扣的政策年,新政策出台频次创下新高。不过,到了年底,政策又有趋松的迹象,尤其是“抢人政策”十分劲爆。


地市:全年卖地收入超1400亿元,创下新“高冷”

  

关键词:前热后冷

  

如果单单从卖地收入看,今年广州的土拍收成相当不错。

  

来自合富研究院的统计:截至12月20日,广州经营性用地总成交额1427亿元,成交规模1245万平方米,其中,居住类建筑面积824万平方米,上述各项均已超过去年全年水平,也创下了五年新高。天河金融城、番禺禺山大道、白云江人三路等地块溢价均达45%限额,房企竞争激烈。

  

不过,如果你要说今年的土地市场很热、很火爆,那么,你错了!

  

因为今年的流拍量也是历年最多的:今年前11个月,流拍地块高达16宗,有不少土地还要一而再、再而三地推迟出让——或降价、或重新调整,最后才勉强以底价卖出。可见,土地市场的热度不具持续性。

  

尤其是今年下半年,开发商更加“手紧”,房地产项目信托、外债等融资渠道全方位严控,二级市场资金回笼效率放缓,导致地块中止拍卖、流拍潮频现。即便是“靓地”也备受冷落——比如,中心区地块(天河-广氮,白云-金沙洲地块)亦未能逃过出让失败的命运。

  

不过,这也成为了资金充足房企的“抄底机会”。

  

今年,保利发展成为广州土地市场收获最丰的企业,其中,他们有一半地块是在年底最后一两个月拿的,毕竟,这个时候拿地最便宜、竞争也最少。“手中有粮、心中不慌”,房企在地市上的主动权,和购房者是一样的。

  

土地拍卖是一场政府与房企的“博弈战”,一方面,政府积极推地;另一方面,受大市低迷、融资收紧等宏观影响,“回笼资金、拼业绩”成为房企的工作重心——拿地态度更趋谨、高溢价拿地现象明显减少。

  

前热后冷,是今年广州土地拍卖市场的总体趋势。


旧改:超26条旧村“名花有主”

  

关键词:旧改元年

  

相比广州土地拍卖市场的“冷”,广州旧改却一片红红火火,2019年堪称“旧改元年”,旧改新闻频出,让人目不暇接。

  

广州从2007开始启动旧村改造以来,如今可谓正式进入了快车道。今年年初,《广州市2019年重点建设项目计划》发布,在城市更新与土地储备项目方面,广州计划投入313亿元推进52个项目,涉及11个区。

  

有了政府推动,开发商的热情更高涨,毕竟,单靠传统的招拍挂已经无法获取足够的优质土地储备,而旧改则可以释放出大量土地,以解开发商的“燃眉之急”。

  

据统计,截至12月25日,广州公共资源交易中心在今年已完成旧村改造项目交易26宗,成交金额1441.28亿元,涉及改造土地总面积3255.69万㎡,相当于5个珠江新城!其中,番禺、南沙、增城三区的旧村改造项目共有16宗,占比超过50%。

  

目前,涉足旧村改造的房企有星河控股、上海升龙、时代中国、保利、大华集团、方圆、佳兆业、新世界、越秀地产、大华集团、珠光、碧桂园、奥园、美林置业、富力、合生创展、万科、中铁建、丰乐等近25家开发商。可以说,对于瓜分旧改这一“大蛋糕”,没人胆敢缺席——因为,如果错过“旧改”这张“入场券”,几乎可以说是错过了房地产下半场的入门机会。


“钱袋子”不松,“抢人政策”对楼市刺激有限

  

关键词:“稳”字为上

  

2019年,针对房地产的政策不少。

  

今年其实是一个“政策年”,有房地产专业机构的统计资料显示,今年和楼市相关的政策非常多,平均每个工作日就有两次以上的调控措施出台,密集程度刷新了历史纪录。7月底政治局会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,更是对“房住不炒”政策基调的继续坚持。

  

值得注意的是,中央各部委在2019年以来累计发布过25次关于“注意防范房地产金融风险”的讲话或管理措施。

  

2019年,虽然金融政策整体宽松,但居民房贷、企业融资却没有放松,5月以来房企的融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多个领域。央行调整房贷利率定价机制,定价方式调整为“LPR加基点”——尽管LPR利率中枢下移,但房贷利率依旧易涨难跌。

  

今年年底,楼市频出“王炸”——南沙、花都、黄埔相继出台人才引入政策,惠及楼市,被解读为楼市限购政策的松绑。事实上,“抢人政策”是一个城市基于整体战略的考虑,对城市发展会产生巨大影响,但对楼市的刺激却没有想象中大。

  

因为“钱袋子”向来被视作最直接影响房地产市场的政策,这项政策没有放松,限购政策稍有松动也只能影响局部市场。

  

整体而言,今年楼市政策是以“稳”为主基调,避免了楼市的大起大落,因城施政的特征更加明显。

  

总成交量超800万平方米,同比微升

  

2019年是被开发商视为最困难的一年,在广州楼市中,以往的各种“限”字令并没放松,加上受整体经济形势放缓影响,成交量放缓。所幸,这一年广州楼市也有一个极大利好——粤港澳大湾区规划纲要公布。随之而来,是一些配套措施陆续落地,市场预期有所回温。

  

同时,这一年开发商自知“世事艰难”,因此全程开足马力,动用各种营销手段努力刺激成交,至12月份也没有丝毫松懈。整体看来,今年广州的楼市成交量不算太差。

  

合富研究院的监测数据显示,2019年1-11月,广州各区商品住宅网签量774万平方米,成交金额2194亿元,成交均价28367元/平方米,与2018年同期相比分别小幅上升2%、5%及3%。

  

12月份尚未过完,但这个月的市场行情也比较平稳,网易房产的统计数据显示,12月前半个月,广州一手住宅网签量约33万平方米。若以前11个月的月均70万平方米成交量计算,2019年全年的一手住宅网签量预计将有844万平方米。按照过去两年套均成交面积约106平方米计算,广州2019年将卖出至少7.96万套一手住宅。

  

荔湾和增城是中心区和外围区的销售冠军

  

从区域成交情况上看,外围区域仍是当仁不让的成交主力。合富研究院的统计数据显示,增城、南沙、黄埔、番禺、花都和从化这六个外围区域的网签量,占全市总网签量的78.4%,而荔湾、天河、海珠、白云和越秀这五个中心区的网签占比则为21.6%。

  

荔湾区2019年1-11月份的网签面积为75.76万平方米,同比增加24%,而网签的集中板块依然在广钢新城。但实际上,2019年该板块的一手住宅新增供应面积同比狂跌了65%,幸好这里有足够存量支撑大市。目前,荔湾区较为畅销的项目,价格低的约为3.8万元/平方米,如保利花海湾等,价格稍高的则为5万元/平方米左右,如中海花湾壹号、保利和光晨樾等。

  

增城区同样毫无悬念成为2019年外围区域及全市销售冠军,2019年1-11月份该区的网签量达191.7万平方米,同比减少1%,这主要是因为供应量同比减少近两成。今年,增城楼市较明显的特点是价跌量稳,整体网签均价约2万元/平方米。

  

南沙区今年在外围区的表现也十分强劲,它是受大湾区规划纲要的利好最大的一个区域,在前11个月,该区一手住宅的网签量达129.4万平方米,网签均价22059元/平方米,同比分别上涨15%和5%,量价齐升。


如果说2019年的广州一手住宅成交量还算过得去,那么,二手住宅的成交行情就有点惨不忍睹:同期下降超三成,成为最近五年成交最差的一年。

  

二手住宅:网签5万多套,近五年最差

  

关键词:大逆转

  

量跌价涨,成交仅有5万多套

  

过往几年,广州的一、二手市场可以平分秋色,甚至有多个年份二手住宅的成交量还比一手楼高,成为市场交易主流。但在2019年,这种行情出现大逆转:广州一手住宅网签量比二手高出近3万套。合富研究院的统计数据显示,2019年1-11月,通过中介促成的二手住宅网签量仅为48579套,同比下降32%。若按月均4416套估算、假设12月份也有平稳交易势头,2019年全年广州二手住宅的网签量将约有5.3万套。

  

即便是有5万多套的网签量,今年广州二手楼的交易行情将会十分惨淡。数据显示,这样的网签量是近五年最差;比一手楼的约8万套网签量少了37.5%。

  

从月度统计数据看,广州二手住宅的市场交投热度自2018年9月开始大幅走低,2019年上半年成交回温,月度网签量维持在5000套左右,但从下半年开始就逐月走低,四季度低位盘整,月度成交量仅4000套左右。

  

从区域的成交统计数据看,番禺、增城、花都分别位列广州区域网签量的前三名。但哪怕是这些“畅销”区域,成交量同比都有所下降,下降幅度分别为35%、41%和11%。

  

网签均价2.5万元/平方米,近五年最高

  

合富研究院的统计数据显示,2019年1-11月,广州二手住宅的网签均价为2.5万元/平方米,同比上涨5%,虽然,涨幅有所放缓,但已是近五年最高。

  

在成交量大幅下降的同时,为何二手楼价还在上涨?该院分析认为,这主要和低价房源减少有关。在其按成交总价统计的房源分段调查中,2019年,150万元总价的房源成交同比减少,而150万-300万元、300万-450万元房源的成交量却同比增加。“低价房源数量持续减少、市场份额也持续缩减。”因此导致二手楼价整体走高。

  

实际上,2019年广州大部分区域的二手房价格都有不同程度的降幅,其中,花都、增城两区跌幅最大,为10%-15%;中心区及番禺的跌幅基本在5%-10%之间。

  

该院分析认为,外围区域受一手新货供应充足、促销较频繁、而且力度较大等影响,原本打算在二手市场置业的客源被分流至一手市场,导致花都、增城等区域的二手楼成交量价齐跌。

  

2019年,广州的二手楼市观望气氛较浓,买家还价幅度大,而业主的降价幅度也难以达到买家预期,导致成交周期明显拉长。广州链家研究院的统计数据显示,2019年1月,卖出一套房平均需要108天;但在近期,已变成133天,多了25天。相信,未来一段时间,广州二手住宅的销售行情仍然不容乐观。


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