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今年或迎井喷式微调,买房卖房的都注意了! 2020-01-02 10:36:09 | 来源:地产情报站 作者:地产情报站


2019年刚刚过去,2020年终于到来。最近站友们在后台留言问得最多的问题就是“最近要不要买房”“2020年楼市走势如何”。也难怪大家心理犯嘀咕,年底楼市出现冷热交替,着实让人有些摸不着头脑。


 

一方面,很多城市进入“因城施策”阶段,尤其是大湾区多城松绑调控,“放开”限购措施频传,更有小区业主联合涨价抗击市场调控,但马上遭到相关部门及时制止,“对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区,主管部门将暂停办理该小区二手房网签手续”。然而还是有亢奋者认为,2020年深圳的房价要破纪录。

 

另一方面,中小房企资金链遭遇滑铁卢,接连倒地。截至12月18日,2019年已有446家房企宣布破产,悲观者认为,80%的开发商将会“死掉”。真实情况真是这样吗?

 

我们判断楼市环境不能全凭众说纷纭,从国家统计局每月公布的新建商品房均价数据来看,新房市场从2019年7月份达到最高点9367元/平米后,8月开始微跌直至11月份。


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整体看,1-11月房价仍上涨2.8%,稳中略升,单11月70个大中城市中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大。看似楼市低迷、开发商难过,却没有到提不起来的地步,市场预期仍然趋稳。

 

调控最紧时刻已过

松绑模式仍未开启

 

2017年开始,房住不炒、因城施策、三稳几乎出现在每次重要会议及条文中,早已为社会大众所熟知。


房住不炒,不把房地产作为短期刺激经济的手段,意在抑制炒房行为;因城施策,给予地方充分自主调整的权力;三稳就是稳地价、稳房价、稳预期,保持市场平稳健康发展,大起大落都不算稳,真正的稳是横盘,是全国城市有涨有跌但整体平稳的格局。

 

在近日住建部的座谈会上,特意强调了当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易,保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。这句话传达的信号再清晰不过,调控取得了预期成果。

 

根据社科院发布的《中国住房发展总报告(2019-2020)》,2019年房价总体下降城市数量和下降速度超过2018年同期,总体房价水平的空间分布演变比较平缓。

 

这种背景,也得到了一个阶段性结论:房子暴涨的时代不会重启,楼市调控最紧的时刻已经过去,但松绑的刺激模式并未开启。

 

所以我们看到了当下的局面,前有成都、南京、佛山放松购房门槛,后有深圳取消“豪宅税”,广州南沙区、黄埔区相继松动,虽对人才敞开怀抱,意在让刚需入市接盘,防止房价下跌,同时又想方设法拦截炒房客,要么限制购房套数,要么限制房贷,杠杆给你撤掉,你拿什么去博楼市周期?

 

这背后的逻辑仍是因城施策,房价需要调整的城市可以有所调整,但市场一出现过热苗头,想要进一步刺激显然行不通。

 

展望今年大形势

迎接微调井喷期

 

既然房住不炒不能变,2020年就不会同往年一样,既没有2018年那样“坚决遏制”,也没有像2015年那样从限购到彻底放开。按照目前的趋势,只是“不短刺经”,还要全面落实因城施策,为了经济增长、稳房价,大多数城市会选择逐步微调。

 

拿2019年下半年来说,“出头鸟”引路,9月海南、10月天津、11月佛山、12月广州,后面便会有城市跟进。在2020年的1-3月份,很有可能会出现“井喷”式的降准降息、定向人才取消限购、降低落户门槛、花式去库存等情况。

 

楼市里有一个铁律,那就是政策先行,市场紧随其后。通过社科院针对历年来对10大重点一二线城市二手住宅成交量的统计数据来看,最大的成交量无疑都出现在每年的3月份,典型的小阳春行情,从未缺席。


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在春节之前,先把种子种下,待到生根发芽,再用更多的措施去“浇灌”,正好赶上3月份小阳春开始,对开发商和购房者来说,触底回暖是必然。

 

该买房还是卖房

小阳春是道坎儿

 

对于刚需来说,不管楼市走向怎么变,遵循“按需行动”就好。实际上,如果你是计划在今年年初买房的刚需,站长建议,一定要避开小阳春等年度旺季,首付够,房票够,那么可以选择尽快上车,否则2020年年初的购房热潮会打乱你的购房思绪。

 

一方面开发商为了冲刺年终业绩,放出很多打折促销盘,同时二手房市场受到压制,房东急于抛售时你的议价空间更多。


据统计,在年终岁尾或小阳春的砍价,与房价反弹空间至少存在5%以上的差价,也就是说同一套房子,年终岁尾卖500万,可能春节后就要卖525万。

 

如果不着急的,可以过了小阳春再慢慢甄选,切忌人云亦云,为了买房而买房,跟风投资必遭打脸!

 

前几天在网上看到一个网友留言,他2019年上半年跟风上车了一套强二线城市的房子,选在最火爆的高点买入,身背200万房贷负债,现在该城市被调控打压,不仅房价难涨,当初冲动付下定金,却未留意房子本身质量问题。这就是不关注楼市风向、盲目跟风的恶果。

 

反过来,卖给这位网友房子的房东才是高手,卖房时机选择得天衣无缝,在高点抛掉了手中的烂房子。如果你有房想要出手,应选择牛市,瞅准时机。


在房价上涨的行情下,是没有理性可言的,对买涨不买跌的大部分人来说,能抢到房子就是万幸。而此时趁乱出手,不仅能要到一个房价的高点,还能把手里品质稍微差一些的房子,比如远郊房、旅游房、投资在三四线城市的住房等蒙混过关,抛给接盘侠。

 

2020年,各地将会在公积金、房贷利率、人才购房补贴、住房租赁环境等方面形成利好刚需的氛围,如果是改善型购房者,想买二手房的,可以多考虑一二线城市的笋盘(低于市场价格、性价比高的房子),这些房子优惠力度更大,买到就是赚到。至于三四线城市,尤其是前期涨幅较高的城市,则是“重灾区”,棚改明显降速,刺激房价动力已然不足。

 

想买新房的,今年经济宏观流动性相对宽松,必然会惠及房企外部融资。另外,2016、2017年间开发商拼命抢地,造就了无数地王,这些烫手山芋不出手,对经济也是有百害而无一利,所以2020年或许开盘限价会逐步取消,这样一来,一、二手房倒挂的现象也会减少。

 

建议2019年年底没买房的站友,尽量选择今年上半年买入。因为下半年限价或许会比上半年更松,房价自然也会略贵。


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