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房地产延至3月复工!是行业重创?是机会?! 2020-02-10 11:42:53 | 来源:米宅 作者:米宅

 

 1


昨天中午,河南省会郑州率先一步,发布了第三次复工延期。


这次复工安排也为其他城市打了个样:


要求工业企业,按条件于2月10日-24日复工;

服务业企业于2月17日-3月2日复工;

建设工程业于2月25日-3月16日复工。


其中,关于房地产行业的复工时间,给大家划出重点:


2月24日,房企网上销售、中介销售可复工;

3月2日,实体售楼部可复工;

3月16日,商品房建筑工地可复工;


和前两次复工延期通知相比,这次是升级版,迫于疫情控制,复工时间延迟的更久。


不只是郑州,复工延迟升级,更多的城市都会效仿跟进,这是疫情下的必然趋势。


先看郑州、河南的疫情态势。


按照昨日疫情动态更新,2月6日,河南新型肺炎确诊量851,除了距离武汉较近的信阳、南阳外,郑州确诊量102例。


为什么说一定会有其他城市效仿?


刨除疫情重灾区湖北,还有两个城市的疫情比河南还要严重:


浙江:确诊量954;

广东:确诊量944;


也还有三个城市确诊量,同样比较严峻:


湖南:确诊量711

江西:确诊量600

安徽:确诊量591


如果按照目前的复工计划,北京、河北、河南、四川、重庆、贵州、山西、广东、浙江、山东、福建、安徽、江西等地复工时间都在2月9号24时。


算上今天,也只有3天时间。


3天内疫情会出现拐点吗?有特效药吗?能解决传染问题吗?复工带来的密集返程潮、密集行业感染风险,能控制的了吗?


显然,答案是否定的,专家也给不出确切的答案。


所以,即便牺牲GDP,也要再次延迟复工、居家隔离,这是目前最好的办法。



 2


接下来,重点聊聊房地产。


因为疫情发展,因为复工一再延迟,今年的房地产要遭受重创了。


第一、 闭店引起的交易损失,开发商几乎颗粒无收。


目前,全国各地的售楼部基本都处于强制关停状态。


以郑州为例,1月26日起,房管局下发通知关闭所有售楼部,按照最新复工延迟通知,售楼部一直到3月2日才能开放,足足要承担36天的闭店损失。


3月2日售楼部一定能开放吗?不一定,看疫情。


开放了,就能迅速恢复如常吗?大概率不会。


这对严重依赖线下交易的房地产业来说,遭受重创是免不了了。


第二、 无法复工,需求端的购买力也会严重受损。


因为疫情,全民禁足,社会停滞,不复工,很多人的收入恐怕要骤降了,甚至没有了。


这个时候,大多数人还有房贷、车贷要还,没有收入,个人资金周转是个大难题。


大家赚不到钱,拿什么来买房?


疫情的突袭,无论从心理上,还是财务上,都会冲击到大家的购买计划,削弱需求端的购买力。


第三、多重压力交加,开发商的现金流难上加难。


即使没有疫情干扰,2019年开发商的日子也并不好过。


去年,不少房企刚刚输出浑身解数高价融了资,今年却要面临项目全面停滞,而且还有不少债券马上要到期偿还。


2月份已经过去一周,这个月房企境内外债务要到期偿还的就有约672亿元,今年一年要偿还约1.46万亿。


这些数字,每时每刻都是压在房企头顶的乌云。


这些对于生命力强、实力雄厚的TOP房企来说,只是一时失利,疫情过去,市场好转了,努努力还能补上损失;


但中小房企们就没那么幸运了。要么断臂卖地求生,或者不堪负重最终破产。


卖不了房,收不来钱,融不来资,开不了工,花高价融资买的地还在一天天吃着大量费用,还有大量的债务要到期……开发商的日子,要苦上加苦了。



 3


还有一个问题,到现在来看,今年的大面积交房延期,是铁定了。


那会不会因此爆发大面积维权?


不一定。


疫情导致的天灾人祸不可抗力,虽然目前没有任何一个城市出台交房时间的延缓策略,但我认为由此产生的负面效果,事在人为。


疫情时期,立起口碑和砸烂招牌,都在一瞬间,或者某个细节。


在我看来,与其临时抱佛脚地尝试直播卖房、抖音卖房、VR卖房,倒不如仅仅抓起物业服务。


物业服务做好了,赢人心、立口碑都很容易;但做不好的话,之前花费几年、十几年维护的品牌、做出的努力,很有可能就会前功尽弃。



 4


最后,一定要聊聊购房者的机会。


我认为,这次疫情过后,对于购房者来说,倒是个不错的抄底机会。


1、超出预期的低价房,会涌现出来,这是抄底机会。


前面说了很多开发商的困难,开发商越难,就会有越多的以价换量方式来保平安,调低价格来获取大量的成交、资金回笼。


这种方式最为简单粗暴,但在这个圈子里也最有效。


过去的2019年,我们已经在各个城市看到了大量低价房、特价房、超预期房,2020年,这种房子会更多、更加超出预期。


2、疫情导致的社会停滞之后,原本严格的楼市调控,大概率会放宽。


当然,这是我个人的判断。


都会在哪些方面放宽呢?


比如原本严格的限购、限贷、限售,比如原本无死角围堵的严禁资金流入房地产,比如预售条件等等,都有可能适当放宽。


这也是难得的机会。


3、你的抄底机会,并不是一直有。


疫情过后,我们的社会全面恢复之后,开发商资金周转力、建造力一旦恢复,那么以价换量基本就告一段落了。


你的抄底机会期,也就相应结束了。




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