关键时刻,官方又提房产税,释放什么信号?5年内房产税会来吗?

楼市指南针    来源:楼市指南针 2021-04-17 10:37
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       当前阶段是中国房地产调控的关键时刻,一方面“房住不炒”已经历时4年有余,“政策底”已经筑牢了,今年起,政策松绑的预期非常强烈;另一方面,今年以来各大热点城市房价有“抬头”之势,尤其是深圳、合肥、南京、杭州等地。国家统计局数据也证实,今年1-2月份全国商品房成交均价首次突破11030元大关,这给调控施加了不小压力。

  

  3月份以来,深圳、东莞、合肥等热点城市,虽然陆续出台新政加码调控,但一季度土地市场仍然表现较热,此外二手房成交量也创出5年来的历史记录。基于此,很多购房者担心市场再次重启火热,房价也跟着水涨船高。每当房地产市场要“失控”的时候,国人第一个想到的就是房地产调控的“保留大招”房产税,一直以来房产税都被看作是打击投资炒房,遏制房价上涨的“大杀器”。

  不仅亿万国人时刻高度关注房产税的进展,关键时刻,官方又提了房产税——4月7日,在国新办举行的“加快建立现代财税体制”发布会上,财政部税政司司长王建凡表示,财政部将积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  

  时隔1年官方再提房产税,而且这一次的措辞“积极稳妥推进”较以往严厉许多:2018年的用词是“稳妥推进房地产税立法”;2019年说法变成了“稳步推进房地产税立法”;2020年只字未提房产税。

  空缺一年后,官方再提房产税,而且措辞严厉,释放了哪些重要信号?首先,前面我们已经说过了,当前阶段是楼市的关键时刻,既是政策底部出现的节点,又是市场热度再起民众呼吁房产税出台的重要节点,这个时候官方又提房产税,很容易让人产生“房产税真的要来了”的联想。

  

  事实上,“房产税”已经连续8年成为房地产的年度关键热词。亿万国人为何如此高度关注房产税政策的进展?我们认为是两方面原因:其一、过去4年,调控各类大招尽出,但房价仍然是“涨多跌少”,越来越多的人把“降房价”的重任寄托在房产税政策上;其二、房产税是对持有房产环节征税,而且是全民性的税种,直接关系着每一个有房人的切身利益,房产税如何征收、何时征收、首套房刚需在不在征收范围内等问题,牵动着数亿人的神经。

  其次,关键时刻,官方又提房产税,我们分析认为,至少释放了三个重要信号:

  1,官方措辞再次强调“积极稳妥推进”,耐人寻味。“积极”在先,“稳妥”在后,或许意味着房产税政策的出台会比很多人预期的要更快一些。换句话说,房产税的立法推进工作,在接下来可能会提速进行;

  2,这个节骨眼上官方又提“房产税”,毫无疑问房产税又将发挥“震慑”作用。直白点说就是,房产税虽然无法确定具体开征时间,但是它的影响力会传导到当前的房地产市场上去。尤其是对于多套房囤房炒房客,震慑的威力比真正的打击作用更大——2018年、2019年两年,房产税在国家重要议题上被提出后,随后的半年多时间里,各地都迎来了二手房挂牌量小高潮,尤其是一二线城市,投资炒房客抛售的意味很浓。专家分析认为,这是房产税的震慑作用——很多人担心房产税出台,持有房产成本大增,为了避其锋芒,所以策略性选择抛售部分低质量的房产,以降低房产税开征后对自己的冲击。这一次,也不例外;

  3,王司长在讲话中明确,未来要“有效发挥直接税筹集财政收入、调节收入分配和稳定宏观经济的作用”,从中我们可以解读出两层意思:一是作为直接税之一的房产税,未来必然会开征;二是确定了房产税开征“缓解财政收入压力”的重要意义。按照王司长的意思,未来房产税缴纳的比例可能不低,否则无法起到缓解地方财政收入压力的作用。至于到底会采取设置“免征面积”的模式,还是“一律征收,见证退税”,则需要拭目以待了。

  

  5年内房产税会来吗?

  关于房产税到底何时会出台,最近一段时间,众多的权威机构、经济学专家、学者都给出了统一预测:5年内出台是大概率事件。

  2020年12月底,社科院在《中国住房发展报告》中提到,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征房地产税,争取在5年内开征房地产税。言外之意,开征房产税迫在眉睫,而且未来5年是房产税开征的最佳时期;

  无独有偶,独立经济学家马光远也直言不讳指出,房产税未来5年开征时机很合适。他甚至觉得,现在完全具备开征房产税的4大条件:民众期盼、国家指导、市场需要、作用明显。如果错过这个时机,未来很难再推动房产税;

  华夏新供给经济学研究院院长贾康的呼吁更强烈,他在接受记者采访时直言不讳,房地产税立法已没有所谓的最佳时间,只会越拖越被动,海南、深圳应加入试点。

  

  如果上述专家和机构说得算的话,5年内开征房产税已经毫无悬念。不仅如此,房产税开征后,还可能彻底终结我国过去20年房价的持续飙升。因为开征房产税一方面可以抑制房地产炒作,另一方面也能促进空置房屋出租,有利于租赁市场发展,更重要的是房产税或能彻底改变我国地方财政中土地收入主要依赖土地出让为主的局面。

  但可惜的是,以上只是一些专家学者们的自我预测言论,并不代表官方的立场。而且直到今天,官方也从未披露任何房产税开征的具体时间节点。所以,唯一能确定5年内房产税是否会出台的办法,就是等待。

  不过,有著名经济学专家却直言表示,5年内房产税很难出台——刚刚辞掉恒大1500万年薪履职东吴证券的经济学家任泽平,今年4月2日在其个人媒体平台发布观点详细讨论了房产税开征的两大难度:第一是税基,第二是税源。税基是评估这个房子多少钱,税源要弄明白谁名下有房子。

  

  任泽平直言,过去十多年我们不断喊要推房产税,要不动产实名制,要房地产联网,但房产税一直推不出来,房地产也连不上网。现在互联网这么发达,全国房地产联网这件事情不难,为什么连不上网?真正的阻力任泽平并未提到,但是他认为房产税本质上不是税收问题,其更深层次是政治改革,是一个国家政治透明化的基石。言外之意,全国房产公开透明一时半会儿,还很难做到。世界各国都如此,韩国曾用时5年推动房产实名制,最终也不了了之。任泽平的结论就是,5年内房产税很难出台。

  任泽平曾经在另一篇文章中提到,房产税5年内很难出台,还有一个最大的原因是,它的立法、审议、表决等过程非常冗长,极其耗时。总结来说,房产税从起草法案到最后出台,中间至少要经过9次重大决议,尤其是立法一项,可能至少都需要3-5年时间。所以很多专家预测房产税5年内出台,这在逻辑上就讲不通。

  总结:房产税作为房地产调控的“保留大招”,作为承载亿万国人“降房价”、“缓解土地财政”的终极“大杀器”,纵使出台的阻力重重,但也一定势在必行。这个世界上,压根就没有中国人克服不了的困难,只要真的需要,只要时机合适,我们相信房产税可能随时给我们“惊喜”。


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