租房群体高达2.3亿!刚需买房不易,专家建议房价下降27%!

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-07-21 09:30
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据国家统计局官方数据显示,上半年商品房销售额高达近9.3万亿元,全国商品房销售面积也增加到了8.86万平左右。以此计算,2021年上半年全国商品房均价已高达10485元/平。短短半年时间,全国平均房价又上涨了6.3%。

在如此密集调控的背景下,楼市的持续上涨仍没有见到拐点,这着实让人难以接受。所以我们也看到,最近两三个月,国家针对热点城市,开启了堪称史上“最严厉”的楼市调控。深圳、合肥、东莞、南京等二十多个热点城市,调控政策都迎来了大幅收紧。严控楼市的背景下,炒房投资客、开发商、房产中介,甚至银行都是一片哀嚎。

全国平均房价首次突破万元,高达10485元/平,到底算不算高?在不食人间烟火的专家看来,毫无疑问并不算高。北师大教授董藩曾直言,开发商每年可以销售10多亿平米的房子,商品房销售额能高达十几万亿,这说明绝大多数人是能承受得起现在的房价的。很多人抱怨买不起房,不是房价太高,而是自己的造富能力太差。

无独有偶,某房改专家也认为,现在的房价不算高。不仅如此,他还直言表态,“房价上涨是好事”,一方面老百姓的家庭财富增加了;另一方面,房价上涨很好地化解了通胀压力,这让老百姓生活得很轻松、很幸福。

事实真的如此吗?房价真的不算高吗?官方的态度显然并非如此。首先,2016年底国家提出“房住不炒”,等于是客观承认了我国的房价“严重偏高”。尤其是还喊出了“遏制房价过快上涨”的口号,无疑是在告诉所有人,房价已经脱离实际,与绝大多数老百姓的工资收入严重脱钩了;

其次,2019年初社科院发布研究报告结果显示,2018年中国房价收入比为9.3,已经超过了临界点。这意味着房地产对经济增长的综合贡献已经为负——高房价会通过成本效应导致其他产业固定资产投资下降。尤其是在许多房价收入比过高的一、二线城市,楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。所以社科院给出的结论是,不管是出于保护亿万刚需的住房权益,还是实现我国经济的稳固高质量发展,亦或是恢复实体经济的龙头地位,高房价问题都亟待解决;

再者,近年来,央媒不止一次发声喊话“高房价”。2019年1月29日,经济日报发表文章直言,警惕房价过高、房租上涨过快等对消费的挤出效应问题,根本上还是要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制;2019年5月29日,中国经济网更发布标题为《放弃房价上涨幻想踏踏实实做实业》的文章,警告炒房投资客对房价上涨要有正确的理性认知;2021年4月,经济日报再发文呼吁“别让高房价吓跑大城市的年轻人”。不仅如此,文章还强调,未来应该想方设法破除限制大城市长远发展的高房价障碍。

住房大量空置,刚需买房不易!租房群体更高达2.3亿

房价到底高不高?其实最有发言权的是数以亿计的普通刚需购房者。君不见,最近几年在房地产不断发展,房价不断上涨的背景下,国人对于房地产的态度有了明显的变化——2015年之前,很多人还在努力赚钱凑首付,但2019年、2020年之后,年轻人普遍的观点是“不买房”。这有两层原因:其一是有些父母长辈们已经早早帮助自己买好了房产,未来自己只需要养活自己即可。马云曾经说过,未来90后、00后可能至少要管理5套房产;其二是面对不断上涨的房价,很多人已经意识到单纯凭借工资收入不可能买房了,所以索性就彻底放弃了买房的念想。更有甚者破罐子破摔表示,“一辈子不买房”。

真的有这么夸张吗?现如今的房价,真的那么难以承受吗?答案是肯定的,刚需买房不易,比我们想象中的要严重。中国房价行情网数据显示,截止到6月末,全国均价超过2万元/平的城市有23个,超过1万元/平的城市有81个。如果仅仅以全国房屋均价计算,当前时期购买一套100平米的房子,总价是104万。按三成首付算,购房首付款是31.2万元,再算上购房税费和房屋维修基金等,购房需要准备的总金额不低于35万元。按国家统计局公布的2020年全国居民人均余额10979元(人均可支配收入32189元-人均消费支出21210元)计算,购买这样的一套房子至少需要34年。这还不包括未来30年每月近4100元的银行贷款。

现实中,为了凑齐购房首付,父母兄弟齐上阵的比比皆是。但往往就是这么努力了,有时候却仍然无能为力。一方面,房价仍然在不断上涨,另一方面国人的消费成本也在增加。如此一来的结果就是,无论我们多么努力地赚钱、存钱,都赶不上房价上涨的速度。尤其是一二线城市,动辄三四万元一平的房价,早已令绝大多数普通工薪阶层绝望了。

房价到底降多少合适呢?专家建议房价下降27%

国人无力承担现如今的高房价的另一个有力证据是,截止到到2020年末,我国租赁人口整体规模已经高达2.3亿。另有数据显示,我国首次置业的年龄比有些发达国家早10岁左右。那为什么租房群体还有这么大的规模呢?只有一个合理的解释:房价太高,不可能每个人都买得起。尤其是北上广深这样的国际化大都市,超过9成以上的居民都不可能通过工资收入来买房。他们解决居住的最好的办法就是租房。

然而资料显示,最近几年,随着一二线城市房价不断上涨,催生了房屋租金上涨,越来越多的外来务工人员,已经连房租都快承担不起了。

很多人不知道的是,伴随着房地产的快速发展,其实高房价的弊端也越来越明显。首先,它严重挤压了实体经济的发展;其次,过度占用了信贷资源。截止到2020年末,全国住房贷款总余额高达35万亿,占2020年GDP总收入的1/3;再者,高房价催生的投资炒房热潮,带动的买房造富风暴,更直接让读书变得无用,让爱情变得功利。此外,有研究证实,高房价也在抑制生育。

当然,高房价最大的弊端就是挤压消费。上面已经分析过了,以当前全国房屋均价计算,普通人购买一套房子就需要不停歇工作34年,而且还要搭上未来30年的工资收入的绝大部分。这毫无疑问已经“吃掉”了一个人甚至是一家人半辈子的工资收入了。买房花掉了大半收入之后,消费怎么可能上得去呢?哪还有多余的钱来消费呢?事实上,现实中绝大多数贷款买完房后的人,生活品质都大幅下降了。

所以不管是出于提振国民经济,还是达到催生目的,亦或是拉动居民消费,都非常有必要让现在的高房价下降一部分。那么房价到底降多少合适呢?专家建议房价下降27%——5月底,在西安某论坛上,金融专家朱云来直言:现在的房价下跌27%才是合理水平。按照当前全国房价均价10485元/平计算,中国合理的房价应该为8000元/平左右。

27%这个数字是如何得来的?是专家随口一说吗?当然不是。这是基于国民的人均余额,然后按照收入、支出、利率水平以及贷款30年每年的还本付息1万块,建立模型后精算得出合理房价水平,然后再和当前的平均房价做简单的运算得出的最终结果。

高房价的根源:高空置率——全国空置房总量或超1亿套

学过经济学的人都知道,影响价格的核心因素是供求关系,供大于求,价格下跌,供小于求,价格上涨。房价同样是由供求关系影响。著名经济学家任泽平曾经说过,影响房价的长期因素是人口,中期因素是土地,短期因素是政策。

不过在我们看来,我国高房价的根源是高空置率——开发商建造的房子总量其实是完全可以满足居住需求的,但因为有相当一部分房子被有钱人购买后只是单纯地空置。住房大量空置,那么原本平衡的住房供求就会发生变化,当供小于求时,房价就会不断上涨。

根据西南财大和央行公布的空置率(22%)、商品房总量(3.5亿套)、其它各类住房总量(2亿套)计算,得出我国空置房或超1亿套。如果这些空置房全部用来住人,每套房子即使按照住一家三口计算,空置房也至少可以解决3亿人的居住问题。

7月15日,著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿也证实我国住房空置率严重畸高:现在的房子太多,需求却是有限的。许多地区房子是一片一片地建,晚上开灯的却不多,更像一个“睡城”。粗略计算空置率不低于20%。供给大于需求,是当前房地产行业的一个问题。

如何快速有效降房价?专家献上“妙计”

综上所述,我国绝大多数城市的房价偏高已成事实。不仅如此,高房价的根源也已经找到。那么如何才能快速有效地降低房价呢?专家提出5字“妙计”:开征空置税。在原住建部副部长房产专家仇保兴看来,为了逐步“烫平”虚高的房价,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。尤其是开征空置税已经到了刻不容缓的地步了。

俗话说得好,解铃还须系铃人,既然高房价的成因主要是高空置率,那么从这个层面着手解决问题,自然就能够达到“水到渠成”的效果。

为什么说开征空置税是降房价的“妙计”?开征空置税真的能快速有效降低房价吗?答案是肯定的。首先,空置税是住房持有税,如果税率设置合理,确实可以有效降低房价。在这一点上,黄奇帆有相同的认知。在黄奇帆看来,如果空置税的税率能达到3%,就可以彻底杜绝炒房。因为刨除资金成本、税费成本和房产折旧成本,再加上空置税成本,炒房所能够赚取的利润寥寥无几。未来在房住不炒的总基调下,有些城市的房产投资价值会大幅度下滑,搞不好还可能亏钱,这绝非危言耸听;其次,开征空置税,不仅可以有效抑制高房价,还将大大削减房子的投资价值,逼出空置房源。短期还可能倒逼多套房者开启“降价抛售潮”。

不过,值得一提的是,即使未来真的开征空置税,房价也没有大跌的理由。事实上,国家层面早已经给未来的房价规划好了发展路径:平稳。即使是欠发达、潜能较低的城市,房价也不大可能大跌。这有两方面原因:其一,房价大起大落不利于社会稳定,更不利于房地产市场的稳定,而稳定是未来5年我国房地产发展的核心基调;其二,可以肯定的是,未来国家会采取多种途径并用的方式来实现房价“软着陆”——大力发展经济,使国人的工资收入水平大幅提高到现在的2-3倍,房价工资收入比减小,就实现了变相降房价的目的了。

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