政策效果明显 楼市整体回调凸显房住不炒政策成效

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-11-17 15:29
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国家统计局最新发布的数据显示,10月70个大中城市新房价格环比下跌城市数量由9月的36个增加至52个,二手房价格环比下跌城市数量为64个,占比超九成。房价突如其来的普跌态势,引发市场广泛关注。

之所以用“突如其来”,是因为今年上半年大中城市房价还涨声一片,如5月70个大中城市新房二手房环比上涨的超过九成,6月有八成左右上涨,直到8月仍有46个城市房价环比上涨。而且,房价上涨的城市已由深圳、上海、广州、杭州为代表的热点城市,蔓延到金华、泉州、扬州等三线城市。

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更令人忧虑的是,今年三四月份大城市第一轮集中供地出现了“哄抢”现象。数据显示,部分城市单次土地出让的收入大幅增长,土地溢价率不降反升,其中重庆的土地溢价率最高达到了129.98%,平均溢价率达到了43.78%;杭州首次集中供地的平均溢价率达24.85%。房企出现恐慌性抢地。

房价过高和房地产行业非理性繁荣弊端明显,一方面,房价接连上涨,引发大量资金涌入,对其他产业形成了一定的挤压效应,并抑制居民消费;另一方面,大城市房价畸高,对以年轻人为代表的新住民不友善,不利于创新创业,有损社会公平。

这一背景下,决策层开始加大房住不炒政策的执行力度。包括在去年实施“三道红线”的基础上加大对非绿档企业继续融资的约束和限制,对商业银行实施涉房贷款集中度管理、严查企业经营贷,个人消费贷等资金违规进入楼市,提高房贷利率,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,以及加大公租房等人才安居住房的供应力度等。

在一系列强有力措施的综合作用下,大中城市房价全面上涨的势头随即扭转,9月份房价下跌城市今年首次超过上涨城市,最新公布的10月数据则出现了普跌。

房价普跌的同时,地产行业其他相关数据也由热转冷。国家统计局最新数据显示,2021年前10月房地产开发投资增长7.2%,较前7、8、9月的12.7%、10.9%和8.8%出现明显下跌;传统的“金九银十”也旺季不旺,房产销售同比下滑两位数;下半年开始的第二轮大城市集中供地,也从开发商哄抢,到绝大部分地块底价成交甚至在一线城市出现流拍。更有甚至,沈阳、昆明、南昌等二线城市纷纷发布“限跌令”,包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市出现了很多“工抵房”,寒意可见一斑。

然而,房地产及其相关产业链的动能衰退,势必冲击到经济增长,要知道在过去一年多的疫情阶段,出口的旺盛和地产的火热堪称中国经济两大显眼现象,一定程度上对冲了消费低增速和投资复苏的滞后。对部分地方政府而言,土地出让收入的减少更是让财政雪上加霜。

我们认为,此时保持房住不炒的定力十分必要。最近央行、银保监会也开会强调,要维护房地产市场平稳健康发展,稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制。言下之意是,对房地产市场的调控是长期的,目的在于维护和促进行业平稳健康发展。

值得一提的是,在行业全面转向的同时,也出现了部分开发商资金链断裂、项目停工等问题,这其中存在政策执行过激和始料未及的因素,需要及时纠偏。比如应及时调降首套房贷利率,对居民正常房贷需求和开发商合理融资需要应及时满足,等等。换言之,在房住不炒的前提下,也应该及时注意市场上超出预期的负面效应,并适时调整纠偏。

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